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物权登记不能对抗实际不动产物权人

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裁判要旨

    我国不动产物权采取登记要件主义,但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”,并非绝对不可推翻。

案情

  1996年,利某与其大哥及其小舅陈某一起做生意并将生意所得在农村购买地块建设民房,该民房共建三层半,由陈某住一楼、利某大哥住二楼、利某住三楼及四楼的半层,各方当事人分别按自己所居住楼层作为独立家庭户办理户籍登记。由于当时购地报批建房等相关手续均由利某办理,故该土地使用权权属人登记为利某且建成的房屋权属登记人为利某。2010年利某去世,利某的配偶李某通过继承取得该房屋的所有权并于2013年办理房屋所有权变更登记手续。之后,李某以房屋是其所有为由请求陈某搬离该房屋,陈某认为其是房屋权属人之一故拒绝搬离,李某遂向法院提起诉讼。

裁判

  广东省江门市蓬江区人民法院经审理认为,该房屋是在1996年至1997年间由利某、利某大哥及利某小舅陈某三人将生意所得购买农村宅基地建成,李某在其丈夫去世后通过继承将房屋登记至其名下,根据我国目前关于土地及房屋管理使用的相关法律法规,结合陈某提供的证人证言、户籍登记资料、房屋结构等证据进行综合考虑,认定陈某抗辩认为其为涉案房屋权属人之一的理由更具采信度,故判决李某请求陈某搬离该房屋的诉求缺乏合理依据,依法予以驳回。

  原告李某不服,提起上诉。江门市中级人民法院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。

评析

  1.对事实的认定标准

  在本案中,法院认定事实的标准应是法律标准还是客观标准?原告李某提供的《配地建房协议书》、《集体土地建设用地使用证》、《村民住宅用地申请建房审批表》、《房地产权证》,登记人均为原告丈夫,此外,原告也提供了其因继承办理的《房地产权证》,从法律层面上看,原告占据完全的证据优势。但是,涉案房屋所占土地的使用权性质为宅基地,宅基地的限制流转性与房产的权属登记必须与房屋所在的土地使用权证权属登记人一致的原则致使被告在房屋建成之时无法成为法律上的房屋登记权属人。从涉案房屋款项的来源及归属,到对涉案房屋的占有、使用情况等方面都存在与常理相矛盾之处,基于原、被告之间的亲属关系,涉案房屋在上世纪九十年代建成,当事人法律意识水平、相互关系等条件限制而无进行证据保全的可能性,法院在认定事实方面最终结合了一般生活经验规则以及内心确信还原了案件的客观事实。

  2.对法律的适用标准

  物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则,登记是物权公示公信原则的必然要求,实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。但是,在对物权权属有争议的当事人之间,登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人,但这种效力只是法律上的“推定”,并非绝对“真正”不可推翻。事实上,如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵,是可以推翻这种法律推定,从而维护事实上真正物权人的权益。

  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则,尤其在中国对物权法的适用更应尊重我国基本国情。我国物权法于2007年10月1日起生效施行,但在此之前,我国的土地问题历史悠久,情况复杂,特别是在农村土地管理不尽完善的情况下,更应在司法实践中尊重个案事实。根据我国现行土地管理相关规定,一户只能拥有一处宅基地,现实中由几户人家在一处宅基地上共同建房的情况是存在的,如果法律物权人在明知物权登记有瑕疵的情况下仍变更不动产物权所有权人至自己名下,法院则应该在查清相关事实的基础上保护事实物权人的合法利益。而事实上,物权法虽然对不动产权属采取登记生效原则,但是并不绝对,如不动产异议登记制度,正是为了保护事实物权人而派生出来的登记制度。此外,在物权法之外的其他民事法律中,也体现着对事实物权人的法律保护。如在婚姻法中规定如果是夫妻婚后购置的房产,但房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。所以,法院在司法实践中应根据案件当事人的证据材料,结合日常生活经验规则,在充分查明事实的基础上维护真正物权人的权益。

  本案中,原告仅以不动产权属证书不能完全证明涉案房屋就是其独自所有,原告应在充分尊重事实、尊重社会公德的同时合法、合理行使属于其享有的对涉案房屋的占有、使用的权利。原告要求被告搬离现居住房屋的诉讼请求最终因缺乏合理依据而被一、二审法院驳回。

 
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